O custo total inclui o lance e todas as despesas necessárias até a finalidade que você definiu para a compra. Para morar, isso pode significar chegar ao imóvel registrado, disponível e habitável. Para revender, a conta também precisa alcançar a venda e suas despesas.
Não existe um percentual único que cubra todos os imóveis. Modalidade, município, forma de pagamento, condição física, ocupação e documentos mudam os valores. O orçamento deve separar custo conhecido, estimativa e pendência.
O que colocar na planilha?
- Preço: lance ou proposta, com eventual custo do parcelamento.
- Comissão: percentual, base de cálculo, responsável e vencimento definidos no procedimento.
- Transferência e registro: ITBI e emolumentos, conforme o caso e as regras aplicáveis.
- Documentação e apoio: certidões, avaliações e serviços profissionais necessários.
- Débitos e regularização: valores cuja responsabilidade foi verificada; pendências devem ficar explícitas.
- Condição física: reforma, instalações e adequações para o uso pretendido.
- Espera: despesas recorrentes e capital comprometido durante a formalização, posse ou obra.
- Reserva: margem de caixa para custos ainda incertos e atrasos.
No leilão judicial eletrônico, a Resolução 236 do CNJ trata da comissão do leiloeiro, fixada pelo magistrado, com mínimo de 5%. Isso não transforma 5% em uma taxa universal para qualquer modalidade. Confira o procedimento do seu lote.
Exemplo: um lance de R$ 200 mil
A conta abaixo é inteiramente ilustrativa. Não é cotação de cartório, alíquota municipal nem estimativa para um imóvel anunciado.
| Item | Premissa do exemplo | Valor |
|---|---|---|
| Lance | Pagamento à vista | R$ 200.000 |
| Comissão | 5% sobre o lance, apenas neste exemplo | R$ 10.000 |
| ITBI | Provisão hipotética a confirmar | R$ 6.000 |
| Registro e documentos | Provisão hipotética | R$ 4.000 |
| Reforma | Orçamento preliminar | R$ 20.000 |
| Despesas de espera | 6 meses × R$ 1.000 | R$ 6.000 |
| Subtotal estimado | Soma dos itens acima | R$ 246.000 |
| Reserva adicional | Caixa separado para imprevistos | R$ 10.000 |
| Orçamento com reserva | Não equivale a gasto já realizado | R$ 256.000 |
O orçamento com reserva fica 28% acima do lance. Esse percentual é resultado destas premissas, não uma regra de mercado. O exemplo não inclui dívida antiga, financiamento, processo de posse, despesa de revenda ou tributo sobre ganho: se algum deles se aplicar, será necessário acrescentá-lo.
Como estimar ITBI e registro sem usar um número genérico?
Consulte o município do imóvel para identificar regra, base de cálculo, alíquota, procedimento e momento de recolhimento. Em São Paulo, a página oficial de ITBI reúne os serviços. Não transporte automaticamente uma conta de outra cidade.
Para emolumentos, consulte a tabela vigente do estado e solicite orientação ao cartório competente sobre os atos aplicáveis. Escritura, carta de arrematação e contrato de financiamento não são documentos intercambiáveis; a forma de aquisição altera o caminho de formalização.
O total cabe, mas o dinheiro estará disponível na data certa?
Crie um calendário: sinal, saldo, comissão, tributo, registro, primeiras despesas e reserva. Para cada vencimento, associe uma fonte de recursos já confirmada. Um patrimônio suficiente não resolve um pagamento à vista se o dinheiro está indisponível.
Teste uma demora de mais seis meses. No exemplo, mantendo R$ 1.000 mensais, isso acrescentaria R$ 6.000 ao subtotal. Se houver aluguel pago em outro lugar ou juros de crédito, inclua os efeitos adicionais. Evite contar a mesma despesa duas vezes.
Perguntas frequentes
Reserva é custo?
É dinheiro separado, não gasto confirmado. Mantenha-a visível no orçamento de caixa e reconheça a despesa quando ocorrer. Não apresente a reserva como lucro ou economia garantida.
IPTU e condomínio atrasados entram sempre?
A responsabilidade precisa ser apurada. Não presuma nem pagamento integral nem isenção automática. Veja o guia de dívidas.
Como essa conta vira um limite de lance?
Subtraia do orçamento o que precisa ser reservado e trate separadamente custos que crescem com o lance. O guia de lance máximo mostra uma fórmula reproduzível.